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《中国转轨时期的房地产周期研究》——我国房地产的发展历程

2017-12-06 信息来源:www.mrmhw.com 编辑:admin 阅读次数:

 
编者语:

  2007年以来,以美国房地产泡沫破灭为主要导火索的次级债危机席卷全球,导致全球性金融和经济危机。我国的房地产受金融危机的影响,加上自身所积累的问题,也开始了较大幅度的调整,这就不仅影响了我国房地产市场的稳定,也给国民经济的发展带来了新的变数和不确定性。因而,对房地产周期的研究和把握已成为当前理论界、政府、企业和民众都普遍关注的一个重要问题。该书运用国际上先进的周期波动分析方法,并结合我国转轨时期独特的经济、金融和房地产运行情况,及诸多体制和政策转轨问题与因素,对我国转轨时期房地产增长周期的特征、成因和结构变化进行了定量研究。从转轨时期周期波动的角度研究我国房地产业发展存在的问题。该书于2012年3月1日由中国经济出版社出版发行。下文系该书部分内容摘编,敬请阅读。

  文/徐会军

  房地产业作为国民经济的支柱产业,在我国是一个既古老又新兴的产业,经历了曲折而又漫长的发展历史,大体上可以分为下列改革开放之前和之后两大历程:

  改革开放之前的历程

  1.1949年以前。据有关文字记载,中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时间内,有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。而到19世纪中叶,沿海一带的上海、广州等城市的房地产业发展得非常迅速。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。

  2.1949-1955年。解放初期,稳定城市房地产秩序,是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。为此,国家接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动;并在全国各地先后建立了房地产管理机构,制定了有关政策规定,开展了大规模的房地产清查登记,以极高的效率建立了新的房地产管理秩序;同时,还在财政经费中拨出专款改造旧社会遗留的棚户区和贫民窟,建造新住宅,改善最贫穷居民的居住生活条件。这一切,对于稳定民心恢复经济起到了重要的作用。

  3.1956-1965年。1956年开始,我国进行了对资本主义工商业的社会主义改造,全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造,付给房主租金,赎买了房主产权,改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地,国家也以赎买的方式收归国有。这一切,使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化,确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。

  4.1966-1978年。“十年动乱”时期,对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落,产权管理陷入混乱,违章占地几经泛滥,变相买卖土地时有发生,住宅建设停滞不前,

  改革开放之后的历程

  1978年以后,随着经济体制改革的全面展开,在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革,新时期社会主义的房地产业便萌生了。具体来说,这一时期可分为以下几个阶段:

  1.理论准备与出售公房的试点阶段(1979一1985年)。在1979年一1985年,我国在60多个城市及部分县镇推行全价售房,结果却不告而退。1980年《红旗》杂志刊登了《怎样使住宅问题解决的快些》一文,引发了理论界和实践部门对住房问题的讨论,逐渐统一了对住房制度改革的可能性和必要性的认识,为后来的住房制度改革奠定了理论基础。1982年开始,国家正式批准郑州、常州等城市300多个县进行试点,推行补贴售房制度,实行“三三制”售房,即住房价格由国家、单位和个人各负担1/3。然而,此后,实践证明,“三三制”售房制度是不可行的,因而从1989年开始大部分地区终止了住房的补贴出售,开始研究新的方案。

  2.提租补贴、以租促售的改革期(1986一1993年)。1984年我国成立了住房租金改革小组,正式提出提租补贴或提租增资的改革思路。1987年国务院在烟台、蚌埠等地试行提租补贴的改革。1988年初国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,正式将房改纳入中央和地方的改革计划。在意见中提出合理调整现有公房租金,在出售公房的同时,强调新房新政策。该政策旨在从改革公房低租金入手,逐步将公房的福利性实物分配制度转变为货币工资分配制度。但是由于遇上通货膨胀,房改之事无法进一步实施。

  3.综合配套、全面推进阶段(1994-1998年)。1993年底第三次全国房改工作会议召开,1994年7月国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,标志着房改进入了一个新阶段。这个文件提出了深化我国房改的总思路:(1)住房建设投资应由国家、单位和个人合理负担;(2)改革住房的建设、供给、分配和管理体制;(3)建立住房公积金制度;(4)发展住房信贷和住房保险;(5)建立规范化的房地产交易市场;(6)针对不同的消费群体,建立具有社会保障性的经济适用房供应体系和商品房供应体系。

  4.住房分配货币化阶段(1998--至今)。1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求1998年下半年停止住房的实物分配,逐步实现住房货币化。这是我国住房制度改革和房地产业发展过程中的一项重大变革,标志着我国“房改”开始向纵深发展。

  此后我国的房地产得以快速的发展,不仅大大改善了居民的居住条件,而且房地产业成为新的经济增长点和消费点,成了国民经济的支柱产业,推动了整个国民经济的发展。当然,在此过程中也出现了和存在着一些问题。(完)

  (本文节选自徐会军所著的《中国转轨时期的房地产周期研究》,该书已于2012年3月1日由中国经济出版社出版发行)

  本篇

(责任编辑:李治华 HN026)


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